Francisco Pérez (Culmia): 'Quan fas les coses bé, tens rendes altes i poc atur, això pressiona els preus de l'habitatge'

Sant Cugat és una de les ciutats més cares d’Espanya, i la més cara de Catalunya, per comprar (per sobre dels 4.000 euros el m2) o llogar un habitatge ( més de 1.200 euros de mitjana), segons tots els indicadors que es publiquen any a any. Cugat Mèdia n'ha parlat amb Francisco Pérez, actual director general de la immobiliària Culmia, però que coneix molt bé la situació de l’habitatge a la ciutat perquè va ser el primer director de Promusa l’any 1988. Després, des de l'empresa privada Vertix, també va fer més de 100 promocions d'habitatges per desenvolupar el barri de Coll Favà o de Can Mates. Es podria dir que quasi la meitat de Sant Cugat porta el seu segell, d'una manera o altra.

Sant Cugat serà declarada ciutat tensa, per limitar els preus dels lloguers. Per què Sant Cugat és una ciutat amb el preu de l'habitatge tan alt?
Té molt a veure amb la bona evolució general de Sant Cugat, que cada any competeix per ser la renda per càpita més alta d'Espanya, o per ser el qui menys atur té de l'Estat, que ara és el que més. És un municipi que mai ha sigut només residencial, sinó que el teixit empresarial de l'entorn és impressionant. És una ciutat a qui li van molt bé les coses, ha crescut de manera ordenada ja amb ajuntaments democràtics i no ha patit l'allau de la gent que va venir a treballar els anys 60 i 70. I quan fas les coses bé, tens les rendes altes i poc atur, això pressiona sobre els preus. Això ja es va veure a finals dels 80, i per això es va crear una empresa municipal per facilitar l'accés a l'habitatge a la gent de Sant Cugat.

També hi ha tingut a veure la decisió de l'alcalde Joan Aymerich de limitar l'alçada dels pisos a Sant Cugat i anar en contra del que deia el PGM per a tota l'àrea metropolitana. Tot plegat provoca que els fills dels santcugatencs no es puguin quedar a viure aquí.
És una contradicció, sí. Millores un entorn i llavors aquest entorn repercuteix en el preu de l'habitatge. Va passar al 22@ a Barcelona, que ha cridat a treballadors tecnològics amb bons sous, i això ha pressionat tots els habitatges del Poble Nou perquè poden pagar més. Aquestes són les contradiccions que té avançar.

A Cugat Mèdia vam fer un estudi i vam veure que a Sant Cugat hi ha quasi tantes empreses immobiliàries com habitatges per llogar, uns 200, però, en canvi, a l'Incasòl apareixen uns 2.000 contractes de lloguer anuals a Sant Cugat, com pot ser?
Les dades de l'Incasòl també inclouen les renovacions tàcites de contracte. Hi ha gent que té un pis de lloguer, acaba el contracte i es renova i apareix a l'Incasòl, però, en canvi, aquest pis no ha estat mai en una immobiliària. I molts d'aquests es renoven tàcitament any a any, per això estadísticament sembla que hi hagi molts lloguers al mercat. La gent no deixa anar els pisos que té.

Hi pot haver un mercat B de lloguer?
Avui és molt difícil. Sempre hi haurà coses rares, però difícilment la gent s'arrisca perquè les sancions són altíssimes.

Per frenar aquest fenomen, provocat per la llei de l'oferta i la demanda del mercat, només es pot fer des d'empreses públiques com Promusa, o lleis com la recent llei d'habitatge de l'Estat?
Les lleis com les que s'han aprovat ara s'han anat provant a altres llocs des de fa anys, i sempre dic que provoquen l'efecte contrari al que busquen. El problema de les regulacions mai han sigut molt efectives, a excepció de Suècia, que té una mateixa regulació des de finals dels anys 40. Allà on s'intenta regular, el que provoca és un dèficit d'habitatge de lloguer en el mercat perquè la gent no hi inverteix. Si condiciones el mercat inversor que buscar una rendibilitat, no inverteix i se'n va a un altre lloc. Llavors només queden les administracions públiques per invertir en habitatge regulat, però aquestes no tenen capacitat. Una mesura que només busqui el control de preus, a llarg termini aconsegueix l'efecte contrari. A Espanya, en total, hi ha 300.000 habitatges protegits, quan n'hi hauria d'haver 2 milions. Caldria un pla de xoc de 50.000 habitatges protegits a l'any, cosa molt difícil perquè ara del mercat lliure se n'estan fent 100.000 a l'any. Hi ha molta pressió al mercat, ja que, per exemple, l'any 2022 es van construir 85.000 habitatges, però es van crear més de 220.000 llars noves (més divorcis i més llars unipersonals). Aquesta inversió forta l'han de fer l'Estat i les comunitats, però els ajuntaments no poden, com a molt una petita part.

Quan es va crear Promusa intuíeu el problema que tindríem ara?
Ja començava, era un problema incipient. En aquell moment era molt difícil pensar que un ajuntament com el de Sant Cugat pogués fer polítiques d'habitatge de lloguer. Les feia Barcelona, però amb un pressupost enorme, i les feia Sabadell, però perquè va pactar amb l'Estat, però que les pogués fer Sant Cugat era molt complicat. Imagina el primer cop que vam anar al banc a demanar un crèdit per fer habitatge... Vam demanar 1.870 milions de pessetes i els ho vam haver d'explicar molt bé als bancs, i ens van creure. Se'ns ha criticat que només fèiem habitatge protegit de compra llavors, però és que no podíem fer una altra cosa, els municipis no tenien capacitat d'endeutament. El 1986, per exemple, la Diputació ja havia fet el primer programa de sanejament dels comptes dels ajuntaments. Els municipis que no feien habitatge perquè no podien, agafen el sòl destinat a habitatge i se'l venien per pagar altres inversions, i Sant Cugat no va fer-ho, al contrari, es va avançar i va fer habitatge econòmic quan els interessos bancaris estaven a dos dígits. L'Ajuntament de llavors va agafar sòl de patrimoni i el va protegir per poder fer habitatge. L'únic que podíem fer, i que altres no van fer, va ser habitatge de compra.

El problema potser és que la protecció d'aquests habitatges de compra fos curta, de 10 o 15 anys només?
Vam fer dos tipus d'habitatges protegits, un estava regulat per llei i tenia una protecció de 30 anys. Però llavors ens vam inventar una altra cosa que es deia el preu concertat (o preu taxat) i li volíem posar una limitació i només vam trobar que hi havia al Codi Civil català, que era la 'carta de gràcia'. Vam començar nosaltres i després ens va copiar l'Ajuntament de Barcelona. És veritat que part de les primeres promocions de Promusa tenien una limitació de 10 anys, i això ho vaig negociar jo.

I després molts d'aquests pisos s'han venut per 2, 3 o 4 cops el preu de compra. Segurament llavors ningú s'imaginava que passaria.
Però l'alternativa era no fer res i vendre's el sòl. Avui es pot criticar, però es va posar molt habitatge barato pels joves al mercat.

Com va arribar vostè a Promusa, perquè no és de Sant Cugat?
L'any 1985 me'n vaig a treballar a Hondures com a cooperant amb el Ministeri d'Afers Exteriors. Torno el 1986 i em poso a treballar amb uns amics que es dedicaven als fons estructurals europeus, i treballava en contacte amb molts municipis del Baix Llobregat, de la zona d'Olesa i Esparreguera. Després vaig passar a l'Ajuntament de Barcelona, i estant allà van contactar amb mi de Sant Cugat.

Un cop va deixar Promusa va saltar al sector privat i va ser el responsable de la construcció del barri de Coll Favà...
Me'n vaig anar a treballar a REGESA de l'Ajuntament de Barcelona i vaig encarregar-me de l'obertura de la Diagonal al mar. Després vaig anar a treballar en la reconstrucció de Sarajevo, i després vaig anar a treballar a l'empresa Vertix, de la qual en vaig ser el director general 17 anys. Des de Vertix vam fer 100 promocions de Coll Favà, però també a Mira-sol, al Turó de Can Mates i a la Guinardera.

Es pot dir que, entre el que vas fer a Promusa, després a Vertix i ara amb Culmia, la meitat del Sant Cugat actual té el teu segell?
El meu i el de molta gent, per sort. Promusa, una empresa nascuda el 1988 i que encara estigui viva, té molt mèrit, perquè de les empreses municipals que hi havia llavors a Espanya en queden molt poques. Per tant, alguna cosa s'ha fet bé entre tots.

DECLARACIONS

Francisco Pérez

Els municipis que no feien habitatge perquè no podien, agafen el sòl destinat a habitatge i se'l venien per pagar altres inversions, i Sant Cugat no va fer-ho, al contrari, es va avançar i va fer habitatge econòmic quan els interessos bancaris estaven a dos dígits.

Your browser doesn’t support HTML5 audio