Com afecta la nova Llei d'Habitatge al mercat immobiliari de Sant Cugat?
L'IPC deixarà de ser l'índex de referència per al lloguer i es rebaixarà l'IRPF als propietaris que posin un pis buit al mercat de lloguer
Imatge pisos del carrer de Francesc Macià / Foto: Localpress
Societat
Publicat el 9/mai/23 per Sergi Crusells
El Congrés dels Diputats ha aprovat la primera Llei d'Habitatge de la democràcia amb els vots a favor del govern (PSOE i Unidas Podemos), ERC i EH Bildu. La nova normativa aportarà eines per regular els preus de l'habitatge, les àrees de mercat tensat, o l'eliminació de l'IPC com a referència per a l'augment dels lloguers, entre moltes altres. Abans que la llei sigui ratificada al Senat -previsiblement el 17 de maig-, ja ha rebut moltes crítiques per part dels sectors afectats. Cugat Mèdia ha analitzat la nova llei i com afectarà al mercat immobiliari de la ciutat amb un catedràtic en Dret Administratiu, amb el Sindicat de Llogateres de Sant Cugat i amb una immobiliària important de la ciutat.
Segons el catedràtic en Dret Administratiu per la Universitat de Barcelona, Juli Ponce, la nova llei "busca mobilitzar habitatge, sobretot de lloguer, i establir un paquet de protecció per als propietaris que han subscrit una hipoteca, a més dels arrendataris".
Què són les àrees de mercat tensat?
Segons Ponce, les àrees de mercat tensat són les zones d'un municipi "on ocorren una sèrie de circumstàncies que fan veritablement dramàtic tenir accés a un habitatge". Aquestes zones hauran de ser declarades per la Generalitat de Catalunya i hauran de complir una sèrie de justificacions. La primera causa seria que la càrrega mitjana del cost del lloguer o hipoteca, a més de les despeses del gas, la llum i l'aigua, siguin superiors al 30% de la renda mitjana de la zona. L'altra causa seria si en els cinc anys previs a declarar l'àrea de mercat tensat, el preu del lloguer ha pujat tres punts per sobre de l'IPC.
Si una zona es declara àrea de mercat tensat s'aplicaran una sèrie de mesures per rebaixar la tensió que estaran en vigor durant tres anys. Les limitacions afectaran a tots els propietaris, encara que no serà per igual per a tothom, i als contractes que estan en vigor i als nous. Aquestes limitacions volen aplicar-se directament sobre els grans tenidors, que amb la nova llei s'ha dictaminat que seran persones físiques o jurídiques amb deu o més propietats. Però, si s'aplica l'àrea de mercat tensat, es rebaixarà també a tenidors amb cinc o més propietats. La principal afectació que tindran els grans tenidors si s'aplica l'àrea de mercat tensat és que hauran de rebaixar el preu dels lloguers o hipoteques segons l'índex que s'estableixi. Ponce, explica que "hi ha estudis de l'Observatori Metropolità de l'Habitatge que parlen que el 36% del parc de l'habitatge de Barcelona està en mans de grans propietaris".
En el cas dels petits propietaris, hauran de mantenir el preu i no el podran pujar en els tres anys mentre la zona de mercat tens estigui en vigor.
Quines proteccions tindran propietaris i arrendataris?
Tal com explica el Catedràtic en Dret Administratiu, la protecció que més ha cridat l'atenció és que els propietaris que lloguin un habitatge tindran una reducció d'entre el 50% i el 90% a l'IRPF. Segons Ponce, aquesta reducció es fa per incentivar als propietaris a llogar habitatges i evitar que quedin buits.
També s'obre la possibilitat que els Ajuntaments aprovin una ordenança per fer una recàrrega a l'IBI d'aquells propietaris que tinguin habitatges buits.
Què passa si tinc problemes per pagar el pis?
La Llei d'Habitatge també contempla noves mesures per protegir propietaris que tinguin dificultats per pagar la hipoteca. En cas d'una vulnerabilitat econòmica, el propietari tindrà el dret de poder arribar a un acord amb el banc i així poder evitar un possible llançament.
En el cas dels arrendataris, si el pis està en una àrea de mercat tensat, el llogater podrà demanar una pròrroga del contracte vigent anualment durant tres anys i així evitar un desnonament. A més, a partir que la llei entri en vigor, els desnonaments s'hauran de comunicar el dia i l'hora en què es produirà el desnonament. Actualment, els llançaments es poden comunicar amb data oberta, com el de l'Horta Alliberada, per exemple.
A banda d'aquests nous procediments, la nova llei també protegeix als llogaters obligant als propietaris a què paguin totes les despeses extra del contracte com comissions, gestió immobiliària...
L'IPC deixarà de ser l'índex de referència
A partir de l'any 2025, l'IPC (Índex de Preus de Consum) deixarà de ser l'índex de referència pel preu de l'habitatge de lloguer. Ara està limitat al 2%, i per l'any vinent tindrà un topall de fins al 3%. Però el 2025 ja s'utilitzarà un nou índex de referència que haurà de dictaminar l'INE.
Es construirà més lloguer social?
La nova llei contempla la construcció de nou habitatge públic per estar a l'altura dels països punters d'Europa, que ronden el 20%, per a l'any 2043. Actualment, l'Estat espanyol compta amb un 2,5% d'habitatge públic, i en el cas de Sant Cugat, és només del 2,3%. Amb l'entrada en vigor de llei, el 50% de l'habitatge que es construeixi haurà de ser de lloguer social.
Quines crítiques ha rebut la nova Llei d'Habitatge?
Des de la seva aprovació, la llei ha rebut moltes crítiques per part de tots els sectors implicats. El catedràtic en Dret Administratiu de la UB, Juli Ponce critica que la nova llei no proposi cap mesura contra els pisos turístics. "Són una bomba, un pis turístic no passa res, però si són milers en una zona, com passa actualment, hi ha un problema.
El catedràtic també troba a faltar mesures contra el lloguer d'habitacions i diu que "s'haurien de buscar solucions, sobretot per la gent que és més gran i es veu forçada a compartir pis".
Des del Sindicat de Llogateres de Sant Cugat també critiquen que hi ha moltes ajudes als propietaris, però no s'ajuda gaire als llogaters. "Tenint en compte que els preus de la zona són elevadíssims, ells, com a propietaris, sí que podran disposar a una reducció de fins al 90% respecte del qual tocaria pagar a Hisenda. Pel que fa a les nostres rebaixes de lloguer, són simbòliques o molt petites", critica Mariona Bota, membre del Sindicat.
Les immobiliàries tampoc veuen amb bons ulls la nova llei. El director executiu d'Immobiliàries Amat, Guifré Homedes, diu que dificultarà molt a les persones que es vulguin incorporar al mercat del lloguer. També critica que "la norma no aborda el problema principal que tenim, que és la manca d'oferta".
DECLARACIONS
Guifré Homedes Amat
Considerem que és una mala llei per la gent que es vulgui incorporar al mercat de lloguer. Perquè és una llei que no aborda el problema principal que tenim que és la manca d'oferta. Com no aborda això, i no s'està generant oferta, ni les condicions que venen després de la llei no esmentaran en general la inversió en el lloguer, dons la gent que es vulgui incorporar en el mercat ho tindrà complicat.
Your browser doesn’t support HTML5 audio
Juli Ponce
La primera idea seria la voluntat de mobilitzar habitatge que pugui sortir més habitatge, sobre tot de lloguer. I en segon lloc, l'altre gran idea que podríem destacar l'intent de la llei d'establir un paquet de protecció de propietaris que han subscrit una hipoteca i també d'arrendataris.